“以房養老”在中國的發展前景？
發表時間：2016-12-09 14:42:31
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“以房養老”在中國的發展前景？在理財幾大規劃當中，退休養老規劃是重點之一。自從中國推行延遲退休以后，越來越多的人開始擔憂養老的問題。
在理財幾大規劃當中，退休養老規劃是重點之一。自從中國推行延遲退休以后，越來越多的人開始擔憂養老的問題。這是有一定道理的，因為在60歲（或65歲）之后，支出大于收入，會形成虧損，因此我們需要用盈余彌補虧損，這過程需要考慮：家庭結構、預期壽命、退休年齡、退休后的資金需求、退休后的收入狀況、客戶現有資產情況、通貨膨脹率以及投資收益。
普通的社保、企業年金、商業保險等工具就不介紹了，今天給大家來說個新型養老工具：以房養老，到底它是否是能中國推行？什么樣的人群需要考慮這種養老工具？
1. 什么是以房養老
在ChFP專業能力第298頁明確介紹了“以房養老”的概念。“以房養老”又叫“倒按揭”，這就不難理解的，將按揭房屋反向思考這種模式就叫“以房養老”。
已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按價值減去折損和利息，再按平均壽命計算，分攤到預期壽命年限中，按月或者按年支付現金給借款人，借款人仍享有使用權，同時接受這筆現金一直到去世。
對于金融機構來說，當借款人去世以后直接獲得房屋的產權，可以銷售、出租或者拍賣，享有房屋的增值部分，但也得償還貸款本息。
這種模式起源于荷蘭，在美國以及歐洲一些發達已經發展的很成熟，很多老年人把這種方式作為安度晚年的一種有效保障。
2. 中國推行面臨的問題
2.1. 傳統觀念
我認為，在中國推行“以房養老”難跨越的一道坎就是傳統觀念，中國幾千年來的“養兒防老”、“贍養父母”觀念根深蒂固，如果老人將房子抵押給銀行換取生活費，那么就無法“給子女留點什么”。
2.2. 產權政策有變數
目前對于房屋的產權超過70年之后應如何處置，還沒有具體統一的政策出臺，那么提前接受房屋的產權并支付現金給老人直至去世的這一做法對于金融機構來說風險過大，因此，雖然在國外推行多年的“以房養老”在中國并沒有太多機構去爭相開發產品，產權的政策風險讓機構們都望而卻步。
題外話，在我國農村宅基地在法律上是禁止流轉的，所以“以房養老”在農村根本不能推行，范圍進一步縮小。
2.3. 基準利率難定
對于銀行和保險公司來說，做產品設計師定價時運用的利率和各種價格機制沒有辦法確定，加之中國目前宏觀經濟正在面臨轉型階段，15年六次利率調整也使得利率風險較高。
2.4. 房地產價格波動
上海房價一夜漲70萬的神話仿佛還在昨天，一二線城市的老人們還在等著房屋增值，還有部分老人致力于投資房地產，如果讓他們去“以房養老”，估計會被笑掉大牙。
房企未來增值的空間，換得現金也有一定虧損風險。單以幸福人壽的“以房養老”業務為例，60歲老人房屋估值100萬，每月領取2500元養老金，按信托6%收益、租房費用每月2千來計算，年化3%的現金支付對老人來說就是虧損的；反過來想，如果樓市一旦崩盤，加上老人的壽命期限無法預估（近三十年間，男女壽命分別延長了6歲和8歲），金融機構將大范圍虧損，所以供求雙方都會對于價格風險有所忌憚。
3. 什么人可以選擇“以房養老”
在我國，倒按揭其實并不是完全沒有市場，對于無子女、子女比較開明、不想講房產遺留給子女伙或是子女在國外的空巢老人來講，他們還是有這種需求的。
雖然市場遇冷原因說了那么多，但其實作為小眾產品，“以房養老”還是有推行的必要。一方面它確實是可以幫助老人利用房產增加養老收入介入實際困難，另一方面目前養老缺口隨著政策越來越大，是時候多一條路去彌補養老資金。
在今年7月，保監會宣布老年人住房反向抵押養老保險試點擴大至直轄市和省會城市，但值得提醒的是，并不是覆蓋面越廣，這個產品就能推行起來，而是要從更高的層次去完善產品設計體系，出臺相關政策，例如之前提到的產權，甚至是稅收方面的優惠政策等；在整個業務流程中，評估、公證和中介咨詢等成本費用如何解決，都是“以房養老”需要考慮的。但無論說什么，這種模式在中國傳統思想的國情下想要推廣，還將是個長遠的道理，并且小眾。
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