2016年中國樓市現狀分析

　　1. 新年伊始，樓市瘋狂

　　1.1. 房價瘋狂式暴漲

　　如果說2015年底，中國國內的樓市是試水式回暖，那么2016年春節之后，中國一二線樓市出現的一波明顯的上漲行情，二手房價頻頻“跳升”已是呈現一派趨近瘋狂的現象。

　　2016年2月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1100萬平方米，同比增長31.4%。一般在春節期間，也就是二月前后樓市都屬于淡季，然而30個城市的樓市成交量創下7年同期新高。尤其是在2月末，很多城市出現恐慌性購房，推高了市場成交量。

　　這其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的樓市成交面積從1月的12.0%擴大至33.6%，增幅巨大。

　　1.2. 恐慌性新聞頻出

　　2月24日，在朝陽區不動產登記事務中心，上班時間未到，大廳內就擠滿了人，咨詢窗口也排起了長隊。目前網上預約辦理過戶非常困難，預約過戶號很難能申請下來。

　　年后第一周，《第一財經日報》爆出新聞，上海內環附近一套2000年建好的老公房，春節前的掛牌價格是430萬，上周四有購房者看中了，但房東卻馬上漲到了450萬，購房者同意加價20萬后，由于房東接到購房者的咨詢很多，他再度漲到了490萬，并再次獲得了新購房者的成交意向，隨后房東還是不愿賣，并將掛牌價漲到了500萬。樓市瘋漲背后的投資是怎樣的呢？銀行內訓為你詳細解答。

　　上海虹口區一新盤近日推出的352套總價上千萬的新房，在一天內就被搶光了，銷售額高達36億元。

　　上海閔行區一樓盤開盤前一天，購房者裹被排隊，搶購場面極為火爆。

　　2. 房價暴漲為幾何?

　　2.1. 去庫存

　　2.1.1. 政策指引

　　從去年年末的幾次重要領導人講話中我們不難發現，房地產去庫存問題次次都處于核心問題行列，對于化解庫存問題的重視度可謂是日漸增加。

　　2.1.2. 到底庫存有多少?

　　根據統計局去年的數據顯示，截止到15年10月末，全國商品房待售面積約為68632萬平方米，同比增長14%，再次創下歷史新高。

　　這個數字什么概念?目前中國人均住房面積是35平方米，如此算來，這些庫存可以提供給大約2000萬人居住，完全“消化”需要7.2個月。

　　而這個數字，隨著時間推移不斷在遞增。在過去的四年里，相對于銷售增速，房地產庫存確實是增加很快，這是一個危險信號。

　　2.1.3. 重大利好刺激

　　日前，財政部等三部委為促進市場交易，出臺了《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，其中，對于一線城市有一條契稅優惠：對個人購買家庭住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對于購房者，有多大力度的優惠呢?金豹系列課程為你詳細解答。

　　打個比方，以前上海144平方米以上(含)的住房需繳納3%的契稅，在調整后，將降至1.5%。以一套1000萬元的房屋為例，此前需要繳30萬元的契稅，而現在只要繳15萬元，這類中高端房產交易將受益。

　　再比如，《沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》第十四條提出，支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。

　　無論從購房條件，還是優惠力度上，對于購房者都是巨大的吸引。趕上政策，既能提前享受到住房，還可以節省一部分稅費，何樂而不為?

　　2.2. 股市灰心，找尋出路

　　盤點2015年央媽的降準降息，由于民眾的關注點都集中在了股市，所以每一次的政策出臺，人們都聯想到股市的漲跌。

　　隨著上半年股市的熱度在下半年驟然減弱，幾次千股跌停和爆倉事件敲醒了部分投資者，在股市里心灰意冷的人看到了對于樓市的政策扶持，因此，無論說是股票賺了錢去買房，或者股票叫人太失望才去買房，總之，國內樓市從下半年開始的回暖離不開種種投資收益低潮的緣故。

　　放眼全球，經濟增速下滑、股市下跌、油價低迷、匯率爭貶、銀行壞帳增多，中國一線城市的房價面對高庫存，不降反升，這給尋找出路的資金指了一條道路。

　　2.3. 群眾盲目，配資嚴重

　　08年的時候，我們搶過買船;后來我們搶過買鹽;15年股票大廳被擠爆，我們搶著買股票;而在2016年伊始，百姓們又把房地產交易中心圍住了。

　　大家能搶著買房，是因為現在購房門檻有所降低。在過去，購房者購買一套房屋，首套房杠桿比率約1:3，目前購房者利用鏈家金融杠桿支撐點，場外配資動輒1:5甚至1：7的連環杠桿比例，舉例：路人甲準備在北京購買一套500萬元房子，2013年購房者需首付170萬，加上稅費，約180萬，很多購房者面對高額的首付，望而卻步，自從中介公司推出金融服務后，比如首付貸等，購房者缺少資金由中介公司墊上，購房者只需100萬元，購房者相當于從3倍杠桿放大到5倍杠桿，購房門檻降低約40%。

　　3. 房價暴漲的異常之處

　　3.1. 常住人口下降房價反而暴漲

　　上海市統計局2月29日發布《2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報》，統計數據顯示，2015年上海外來常住人口為981.65萬人，比2014年減少了14.77萬人。這也是上海外來常住人口出現負增長。

　　作為國內金融中心的上海，一直以來吸引著優質人才定居常住，有外來人口就會有住房剛需，有剛需推動房價上漲是情理之中。然而上海在出現常住人口負增長的同時，卻又同樣是第一輪樓市中反應第二快的城市，這種異常現象值得人深思。

　　4. 樓市過熱存在隱患

　　4.1. 房產中介違規操作

　　在上海這樣的一線城市，某些房產中介開始以較高的利率為購房者提供 “首付貸”，有的甚至不需要任何抵押物就能放貸近百萬元，月利率高達2%。我們需要關注的是，這些房產中介在放貸時根本不考慮客戶的還貸能力，同時他們在做著金融機構的事，這種混亂的市場現象是由于樓市過熱，民眾急于買房而等不起貸款，中介從中打了個時間差來賺取高額的利潤。樓市過熱的安全隱患有哪些呢？銀行內訓課程為你詳細介紹。

　　雖然業內人士表示，目前樓市配資的準確規模尚不清楚，存在的風險亦難估計，監管部門應加以警惕并及時處置違法違規行為，防范風險累積。長此以往，中介不顧風險的放貸行為無疑會成為一個隱患。

　　4.2. M2過高引發資產泡沫

　　根據經濟學家李迅雷的《M2目標上調：持續寬松的效果與后果》一文，央行過往降準意味著2016年政府將把M2增速定在13%，這一增速不會引發債務鏈斷裂的風險。然而就目前的樓市行情和地方出臺政策來看，低首付高債務的瘋狂購房行為是在杠桿的基礎上加杠桿，在泡沫的條件下創造泡沫，在債務的基礎上增加債務，讓人聯想到美國次貸危機的慘淡下場。

　　09年至今，中國的M2規模不僅超越美國，而且接近于美國的兩倍。當前大部分人都對于一、二線城市房價的大漲感到擔憂，對三四線城市政府推出房地產的優惠政策感到恐懼。

　　為什么?其實從M2和GDP的比例就能發現問題。

　　M2/GDP衡量的是在全部經濟交易中，以貨幣為媒介進行交易所占的比重，通常來說，該比值越大，說明經濟貨幣化的程度越高。

　　截至2012年年末，中國的M2/GDP達到1.88，而同期美國的M2余額為10.04萬億美元， GDP為15.81萬億美元。這是什么概念?等于是中國一塊錢的貨幣供應，只撬動了五毛錢的GDP;而美國，一美元拉動少1.5美元的GDP。

　　經濟貨幣化超標會導致經濟領域泡沫資產存在、運營效率低落后產能過多、貧富差距越來越大、房價與物價調控陷入兩難、經濟體制結構改革陣痛等問題。

　　4.3. 投資投機阻礙實業

　　其實，房價的自然上漲，是需要依靠實體經濟的提升，國民收入的增加而自然而然拉升的效果。就目前樓市的情況來看，一套房產，一年當中可以獲得超過三成的收益，我們可以試想，對于一個創業者或者實業家，如果他們手握著資金，是去開發實業獲得的利潤高還是投資房地產的利益大呢?選擇結果可想而知。

　　中國經濟增速持續下滑，關鍵是實體經濟不振，這其中確實有煤炭、鋼鐵等產業需要去產能的無奈因素，但是對于中央倡導的創新創業，需要更多的資金。如果類似深圳這樣五成左右的購房需求，都是投資投機需求，中國的實體經濟發張將受到阻礙。一個，如果主流都在借助資產加杠桿撬動經濟，那么短暫的繁榮中一定充斥著巨大的泡沫，而這個泡沫終將碎裂。

　　4.4. 中國版次貸危機

　　城鎮化去得了庫存嗎?

　　城鎮化有很多經濟目的，其中之一是幫助去三四線城市的房產庫存，也順便解決地方政府土地需求和財政收入問題。然而想要靠農民兄弟是賺了一點小錢，去解決城市過度發展中遺留下來的庫存淤積，城鎮化去庫存從根本看來是于事無補。

　　更有甚者，像之前提到的“零首付”，這又無疑跟美國次貸危機當時鼓勵乞丐去購房的政策如出一轍。

　　當大量分散資金在各種誘惑下集中到資產管理公司而成大額資金時，購買幾百套房子甚至整個樓盤是不難的。但這種買賣，已不是傳統意義的商品交換行為，而完全是種資本游戲，不斷推高房價的過程中積累著金融風險。

　　美國次貸危機教訓就在眼前，而中國的房地產市場也進入了一場的加杠桿期，和股票一樣，大量的場外配資正活躍在房地產市場，而這些場外配資不就是和美國次貸危機是一樣的道理嗎?

　　目前，房地產交易市場中，10名購房者中有3名購房者借助了中介公司杠桿來購房，通過各大中介公司公開宣傳數據可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約有800億元，整個中介行業通過“場外配資”實現購房成交金額早已超過1萬億元。

　　“場外配資”和高杠桿是這輪樓市推動的背后，的隱患。

　　“場外配資”中，購房者“場外配資”背后是張三、李四等，雖然鏈家保證保證不出任何差錯，這一環扣一環的“場外配資”綁架在鏈家金融上，整個市場都彌漫著非常危險的氣息。場外配資存在哪些隱患，企業內訓課程幫你解答。

　　總而言之，去庫存的目的無疑是房地產市場的健康發展，是要釋放已經比較嚴重的房地產風險，避免硬著陸。而這一次沈陽0首付，各大中介公司推出的場外配資金融產品，使得危險氣息似乎更加濃重，似乎是在把本已嚴重泡沫化的房地產市場不斷推向深淵，把金融風險不斷擴大。

　　4.5. 房價暴漲，不利民生

　　深圳房價暴漲一倍，普通民眾購房越來越難。

　　2014年深圳房價收入比為20.2倍(全國)，相當于一個家庭需要20年收入，才能買套平均單價的100平米房子;2015年房價收入比進一步攀升至25.8倍。這一數值之高，不僅高居，而且超過香港，很可能也是全球第一!而政府提供的保障房、經適房遠遠不能滿足老百姓的需求，政府連保障民生的基本條件都無法達到。

　　4.6. 這輪樓市再無四萬億

　　我們還記得，08年的時候，深圳房價受到過一次致命性的大跌，曾經出現短暫的、個別的斷供現象，當時釋放四萬億救市，這一危機才得以化解。在未來的兩三年內，若果再次出現房價暴跌，資金斷鏈的問題導致的嚴重后果值得我們重視。

　　5. 新政策為樓市降溫

　　深圳很有可能執行新政，非深戶購房者要求繳納的社保從一年改為三年。深圳市長表示：為把房價穩定在合理區間，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建設，一方面研究調控政策，穩定房價。

　　近日，《上海市人民政府辦公廳轉發市規劃國土資源局等四部門關于進一步優化本市和土地和住房供應結構實施意見的通知》指出，上海將要優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%。顯而易見，這是實打實的新政，雖然不屬于直接抑制需求的政策，但通過擴大中小套型比例，能更好的滿足剛需和自住需求。其實，春節之前，上海市委書記就曾明確表示：上海要控制房價，發展中小戶型。如果這一調整住宅供應結構的措施見效慢，則接下去還將有其他新政出臺。

　　廣州暗地減稅。2月24日，有新聞報導：在廣州部分城區包括越秀區、天河區和海珠區在內，只要無房，就算首套房標準征收契稅。。

　　在房地產調控方面，中央允許因地制宜、分類指導、一城一策。隨著未來幾個月全國樓市繼續復蘇，一線城市房價仍將堅挺。那么，一線城市政府收緊政策的壓力將越來越大。2016年下半年至2017年上半年，這幾個強勢城市的房價，在政策變化與預期移位的錯綜糾結之下，也將變得越來越微妙。

　　6. 理財建議

　　目前國內樓市局面并不穩定，房價暴漲的狀況并沒有合理的理由支撐，資產泡沫的氣息不言而喻。

　　對于在一線城市，有多套房產的人群，我們建議可以進行買賣，因為現在房價上升的趨勢在未來幾個月有很大可能被新政策轉變。目前政府方面已經開始有意識抑制房價暴漲，在未來出臺限購等政策也是不無可能。無房產的人建議不要急于購房，目前房價浮高至少三成，等市場房價趨于穩定，再購買，手上的結余可以定期購買保險理財產品，周期短并收益可觀。無房產無首付的人群，強烈反對參與場外配資進行購房行為，高杠桿的操作有較大風險，并且中介配資行為擾亂市場遲早會收到政策約束，加杠桿購房不可取。

　　在三四線持有房屋的人群建議繼續持有，從一線樓市暴漲輻射到三四線城市，需要一段時間，因此無住房的人群建議目前購買，趁房價還沒大幅開漲之前，享受到優惠政策，早日享有住房。怎么做到理性理財，理財類在線課程教你理財！

　　對于有住房剛需的人群我們建議，首付貸不要觸碰，因為房貸衍生品與股市不一樣，股市一個特性是變現能力強，而房貸周期長、變現能力差，在長達幾十年的房貸月供周期中，肯定會遭遇利率上調等變動風險，由于購房款全部是需要還本付息的債務性借貸資金，接下來的負擔之重可想而知。利息一旦上調或者購房人收入一旦不穩定，那么，就可能出現斷供風險。

　　樓市暴漲，對于手上有大量資金需要投資的人群，我們建議把眼光放更長遠，讓資金去往新興、創新的實體產業，在未來幾年政府一定會再相繼推出扶持政策，積極發展實業是長遠的打算。

　　小額閑余資金可放入貨幣基金如陸金所“零活寶”，短期之內不會用到的資金可投資粵股交悅享理財產品，如手握首付大額資金的人群，如三年內無剛性購房需求，可投資海外全球房產，如平安好房近期推出的產品，在覆蓋目前租房費用之外還有盈余，五年之后等待開發商回購房產。